Die wichtigsten Fristen im Überblick
Viele Rechte im Mietrecht bestehen nur, wenn Sie innert kurzer Zeit handeln. Die Frist beginnt, sobald Sie das Schreiben erhalten haben – nicht erst, wenn Sie es gelesen oder sich beraten haben.
| Ihre Situation | Bis wann Sie handeln müssen | Was passiert, wenn Sie die Frist verpassen |
|---|---|---|
| Sie haben eine Kündigung erhalten und halten sie für ungerecht oder brauchen mehr Zeit für den Auszug | 30 Tage ab Erhalt: Gesuch an die Schlichtungsbehörde (Art. 273 OR) | Die Kündigung wird endgültig, eine Verlängerung des Mietverhältnisses ist nicht mehr möglich. |
| Der Vermieter erhöht den Mietzins | 30 Tage ab Erhalt der Mitteilung (Art. 270b Abs. 1 OR) | Der höhere Mietzins gilt. |
| Sie sind neu eingezogen und finden den Mietzins zu hoch | 30 Tage ab Wohnungsübergabe (Art. 270 Abs. 1 OR) | Der Anfangsmietzins kann nicht mehr angefochten werden. |
| Sie haben eine Mahnung wegen eines Mietzinsrückstands erhalten | Zahlung innert der gesetzten Frist, mindestens 30 Tage (Art. 257d OR) | Der Vermieter darf ausserordentlich kündigen. |
| Sie wollen selbst kündigen | 3 Monate (Wohnung) bzw. 6 Monate (Geschäftsraum) vor dem Kündigungstermin (Art. 266c und 266d OR), sofern der Vertrag nichts Längeres vorsieht | Das Mietverhältnis läuft bis zum nächsten Termin weiter. |
Häufige Fragen
Mir wurde gekündigt. Kann ich mich wehren?
Ja, und zwar auf zwei Arten – beide innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde:
- Die Kündigung anfechten, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 OR). Typisch ist eine Kündigung als «Rache», weil Sie Mängel gemeldet oder eine Mietzinssenkung verlangt haben (Art. 271a OR).
- Mehr Zeit verlangen (Erstreckung), wenn der Auszug für Sie oder Ihre Familie eine besondere Härte bedeutet, etwa wegen schulpflichtiger Kinder oder Krankheit (Art. 272 OR). Bei Wohnungen ist eine gerichtliche Erstreckung um bis zu vier Jahre möglich (Art. 272b Abs. 1 OR).
Prüfen Sie ausserdem die Form: Der Vermieter muss mit dem amtlichen Formular kündigen, sonst ist die Kündigung ungültig (Art. 266l Abs. 2 OR; Art. 266o OR). Haben Sie eine Kündigung erhalten, melden Sie sich möglichst in den ersten Tagen: Ich prüfe, ob sich eine Anfechtung oder Erstreckung lohnt, und reiche das Gesuch fristgerecht für Sie ein. Beachten Sie dabei, dass ein Mandat und eine Fristverantwortung nicht bereits bei Ihrer Anfrage, sondern erst nach verbindlicher Mandatsübernahme durch die Advokatur Kamer zustande kommt.
Der Referenzzinssatz ist gesunken. Steht mir eine tiefere Miete zu?
Bei vielen Mietverträgen ja, aber nicht bei allen. Bei den meisten Wohnungsmietverträgen orientiert sich der Mietzins unter anderem am hypothekarischen Referenzzinssatz. Sinkt dieser, können Sie schriftlich verlangen, dass der Mietzins auf den nächsten Kündigungstermin gesenkt wird (Art. 270a Abs. 1 OR). Lehnt der Vermieter ab oder antwortet er nicht innert 30 Tagen, können Sie die Schlichtungsbehörde anrufen (Art. 270a Abs. 2 OR).
Nicht an den Referenzzinssatz gebunden sind u.a. namentlich:
- Indexierte Mietzinse, die sich am Landesindex der Konsumentenpreise ausrichten (Art. 269b OR).
- Gestaffelte Mietzinse, bei denen die Erhöhungen im Vertrag im Voraus festgelegt sind (Art. 269c OR).
Beispiel: Sie zahlen 2000 Franken Miete. Sinkt der Referenzzinssatz um einen Viertelprozentpunkt, kann dies nach der Verordnung eine Senkung um rund 2,9 Prozent, also gut 58 Franken pro Monat, rechtfertigen (Art. 13 Abs. 1 lit. a VMWG). Der Vermieter darf aber gestiegene Kosten und die Teuerung gegenrechnen.
Wie hoch die Senkung in Ihrem Fall tatsächlich ausfällt, berechne ich gerne für Sie. Ich verfasse das Herabsetzungsbegehren und vertrete Sie, falls der Vermieter ungerechtfertigt nicht einlenkt.
Der Vermieter erhöht den Mietzins. Muss ich das akzeptieren?
Nicht ohne Weiteres. Eine Erhöhung ist nur gültig, wenn sie auf dem amtlichen Formular mitgeteilt und begründet wird (Art. 269d OR). Ist sie überhöht, können Sie sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b Abs. 1 OR). Vor der Schlichtungsbehörde fallen in Mietsachen keine Gerichtskosten an (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO). Die Kosten einer anwaltlichen Vertretung tragen Sie hingegen selbst, sofern nicht eine Rechtsschutzversicherung sie übernimmt. Gerne prüfe ich die Erhöhung und sage Ihnen, ob sich eine Anfechtung lohnt.
Meine Wohnung hat einen Mangel. Was kann ich tun?
Beispiel: Im Bad bildet sich Schimmel, die Heizung fällt im Winter tagelang aus oder nebenan wird monatelang gebaut.
Melden Sie den Mangel dem Vermieter sofort und schriftlich. Sie können verlangen, dass er ihn behebt und den Mietzins für die Dauer des Mangels angemessen senkt (Art. 259a OR; Art. 259d OR). Den Mietzins einfach zurückzubehalten, ist gefährlich: Er gilt dann als nicht bezahlt und kann zur Kündigung führen. Der sichere Weg ist die Hinterlegung des Mietzinses bei einer amtlichen Stelle, nachdem Sie dem Vermieter schriftlich eine Frist gesetzt haben (Art. 259g OR). Ich helfe Ihnen, die richtige Herabsetzung zu bestimmen und die Hinterlegung korrekt vorzunehmen.
Wie hoch darf die Kaution sein, und wann bekomme ich sie zurück?
Bei Wohnungen höchstens drei Monatsmieten (Art. 257e Abs. 2 OR). Das Geld gehört auf ein Mietkautionskonto auf Ihren Namen (Art. 257e Abs. 1 OR). Nach dem Auszug gibt die Bank es frei, wenn beide Seiten zustimmen – oder an Sie allein, wenn der Vermieter innert eines Jahres nach Mietende keine Forderung rechtlich geltend gemacht hat (Art. 257e Abs. 3 OR).
Was gilt bei Geschäftsräumen wie Laden, Büro oder Praxis?
Vieles gilt gleich wie bei Wohnungen, etwa der Schutz vor missbräuchlichen Kündigungen und Mietzinsen und die Pflicht zum amtlichen Formular. Wichtige Unterschiede:
- Kündigungsfrist: mindestens sechs statt drei Monate (Art. 266d OR).
- Erstreckung: bis zu sechs statt vier Jahre (Art. 272b Abs. 1 OR).
- Kaution: Die Obergrenze von drei Monatsmieten gilt nur für Wohnungen (Art. 257e Abs. 2 OR).
- Verträge: Geschäftsmietverträge sind oft befristet und enthalten Optionen oder indexierte Mietzinse.
Vor der Unterschrift eines Geschäftsmietvertrags prüfe ich diesen gerne für Sie; hier werden oft Weichen für viele Jahre gestellt.
Kann ich vor dem Kündigungstermin ausziehen?
Ja, wenn Sie einen zumutbaren Nachmieter vorschlagen, der zahlungsfähig ist und den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen will (Art. 264 Abs. 1 OR). Dann endet Ihre Pflicht zur Mietzahlung, auch wenn der Vermieter den Nachmieter ablehnt. Ihre eigene Kündigung muss schriftlich erfolgen (Art. 266l Abs. 1 OR); bei Ehepaaren müssen für die Familienwohnung beide unterschreiben (Art. 266m OR).
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